TOD模式：多个巨无霸TOD崛起，黄埔发展进入快车道？

风靡全球的TOD模式

TOD模式：以公共交通为导向的开发（transit-oriented development，TOD），规划一个包含住宅、商业、教育等多业态配套的生活区，能够使公共交通的使用最大化的规划设计方式。

△纽约曼哈顿新世贸中心

TOD模式源于美国，上世纪90年代新城市主义的领军人物卡尔索普在《未来美国大都市：生态·社区·美国梦》中首次提出，是为了解决二战后美国城市的无限制蔓延。此后TOD在全球范围内迅速“走红”，造就了一座座世界级的都市，美国纽约、英国伦敦、日本东京、丹麦哥本哈根、中国香港等国际一线城市都将TOD模式广泛实践。

△日本东京涩谷TOD综合体

近年来，伴随着我国高铁、地铁、轻轨等轨道交通的快速建设，风靡欧美国家20多年的TOD模式，正成为国内各大城市纷纷抢滩的“蓝海”。从2018发布的《中国城市轨道TOD发展指数报告》来看，深圳、上海、广州等一线城市排名靠前，武汉、西安、哈尔滨、成都等紧随其后，而北京排名靠后主要原因在于其交通拥堵难以改善。

△中国城市轨道TOD发展指数排名

广州的TOD发展指数综合排名一直保持在前五，未来将持续发力建设渐趋成熟的轨道交通。广州未来15年将建设“轨道上的广州”，并提出了时空、客运两大目标。“3060”时空目标：市中心至南沙副中心、外围城区中心30分钟直达，广州与湾区各城市中心60分钟轨道直达；“6080”客运目标：公共交通占机动化出行比例60%，轨道交通占公共交通出行比例80%。由此可见，未来广州轨道交通发展将逐渐迈入全面成熟期。

△广州市城市轨道交通第三期建设规划(2017-2023年)

黄埔区，在广州东进规划中占据战略性地位，经过近几十年的发展，交通面貌早已翻天覆地，地铁、有轨电车、高铁站、城市快速道等全面开花，迎来了TOD开发模式发展的绝佳时期。在城市化的发展进程中，交通与城市的融合度越发备受政府重视，多个TOD综合体正在筹备或动工建设。今天一小步，未来一大步，大力发展TOD项目将对黄埔的城市发展产生深刻影响，下面将详细分析。

TOD模式之黄埔发展探究

一、交通是TOD的核心，黄埔具备良好基础

TOD，是以公共交通为导向的开发模式，自然需要良好的地铁、轻轨、公交等交通资源为依托，放眼纽约、东京等成功运用TOD模式的城市，他们通常选择城市的交通轨道站点为中心展开环形放射。其中美国的TOD模式的代表——新世贸中心与纽约市的11条地铁相连，日本最著名的TOD项目——“涩谷之光”也有9条线路交汇。话锋转回黄埔，下面简要分析黄埔轨道交通发展的概况。

△纽约曼新世贸大厦

地铁方面，目前黄埔已开通5条线路：5号线、6号线、13号线一期、14号线支线（知识城线）以及21号线；在建地铁4条：5号线东延段（文冲—黄埔客运港）、7号线二期（大学城南—水西北）和13号线二期（鱼珠—朝阳），预计将于2021-2022年陆续建成开通。

除了已通车和正在建设中的地铁线路之外，未来黄埔还将规划建设17号线（科学城经番禺往顺德伦教方向）、28号线支线（从黄埔至白鹅潭）、37号线（从知识城至广州东站）等10条地铁线路，主要以远期规划为主，最晚完工时间为2035年。

△黄埔有轨电车一号线示意图

有轨电车方面，1号线已经开始试运营，预计2020实现全面载客运营；有轨电车2号线去年完成投标后已正式动工，与黄埔区有轨电车1号线在香雪大道、开萝大道路口衔接，共同衔接香雪地铁站，互联互通，将新老黄埔片区串联起来，成为南北交通大动脉的重要组成部分；有轨电车3、5号线路也相继开展可研编制前期工作，远期至2035年规划建设12条有轨电车线路，作为黄埔轨道交通骨架的重要补充，将优化区内交通布局。

△黄埔有轨电车二号线示意图

新增两个高铁站。近期，广州开展了面向2035年的交通发展战略规划编制工作。根据规划，到2035年广州市域范围平均通勤距离增加至11公里，将新增一批高铁线路和高铁站，高铁站数量将达14个。此外，还规划了“一心五向”铁路枢纽群，以组团的形式，规划建设6个高铁枢纽群，其中两个高铁站落子黄埔，分别是东部枢纽群的黄埔站、东北部枢纽群的知识城站。

其中，“黄埔站”作为新增的四大辅助枢纽站之一，是广州将多条高铁引入中心城区重要中转站，至少有5条轨交通在此汇聚，包括：广深第二高铁、广中珠澳高铁、广从快线、市域快线28号线、地铁7号线二期等；而“知识城站”则作为新增高铁客站，将进一步强化知识城高站位的战略地位，带动区域经济发展。

综上，未来15年将是黄埔轨道交通发展的黄金期，目前已经具备了良好的轨道交通发展基础，以多种交通形式，使区内各个组团区域连接更加快速便捷，同时串联起了粤港澳大湾区多个城市，将进一步优化黄埔与各区域的经济紧密联系。由此，为TOD项目在黄埔的落地提供了良好条件，轨交建设将带来以TOD为载体的区域型商业黄金投资机会。

二、人口流入趋势及高增长消费力市场

TOD 项目依托轨道交通站点的人流聚集效应，围绕站点打造高密度的商业空间，植入新经济业态，营造新消费场景。地区人口流入以及消费力市场趋势，都对TOD项目的选址有重要影响。

据数据显示，2013年到2018年，黄埔区5年间常住人口增加约25万人，是妥妥的人口流入大区；户籍人口增加约11万人，连续三年位列广州11区首位。

为何黄埔区人口流入趋升？原因在于黄埔是广州的经济大区，众多高新技术产业和企业总部迁移到此，受就业、创业、人才政策红利、旧城项目改造以及房产开发等因素影响，人口净流入量逐年增加。比如，在去年城市的“抢人大战”中，黄埔又伸出橄榄枝——人才购房新政，放松购房限制,降低人才入户门槛，从而刺激楼市成交，吸引更多人才到黄埔安居乐业。

此外，由《小康》杂志、中国小康网评选的2020年首届“中国县域消费百强榜”于近日发布，涵盖了除直辖市所含区以外的全国 2766 个县域行政单位，通过对社会消费品零售总额的网络数据分析，结合衡量县域消费力和消费构成的各项重要参考指标，综合测评形成排行榜单。经综合测评得出，广州黄埔区以93.28的高分荣登第二，消费力领跑全国多城。

△中国县域消费百强榜

综上，黄埔人口流入呈增长趋势并拥有庞大的消费力市场，完全具备TOD商业综合体落地的条件，强调“以人为中心”的设计理念，是TOD 模式的核心基础，除了交通方式与轨道交通的零换乘带来的通达性，更重要的由此塑造宜居的生活和工作的空间，将轨道交通的“客流”转化为“人留”，从而提升城市生活品质和消费能级。

三、TOD模式在黄埔的发展

目前，在中国TOD模式的发展尚处于初级阶段，较为成熟的TOD项目更是屈指可数，自然黄埔区也不例外。编者在房产资讯版块，经常都能看到TOD概念的商业项目的通稿，尤其是“TOD+地产”、“TOD+物业”等，现在的售楼处小姐姐都能把TOD的定义熟背如流！甚至在网上还流传着这样一个段子：

现在，所有修铁路的，都不说自己在造火车站，都说自己在做TOD；

所有挖地铁的，都不说自己在造地铁站，都说自己在做TOD；

所有车站旁边卖商铺的，都不说自己是在卖商铺，都说自己在做TOD物业；

所有底下有轨道线的住宅，都说自己就是TOD本D；

.......

当你认真深究这些营销文后，才发现该项目只是“地铁上盖”或是“轨交沿线”的商业体，这仅仅是TOD模式的表征，而真正成熟的TOD项目是超高聚合性的开发，通过公共交通所形成的快捷圈让城市结构更加的紧凑，汽车不再是出行的最优选择，使居住、办公、商业服务等融入同一个片区，让居民的生活以及就业密布在公交和轨交站点。

（1）以地铁6号线香雪站为导向的TOD项目开发

广州地铁+越秀集团+科学城集团开发的“TOD+物业”项目——品秀星樾。越秀集团是在广州深耕多年的实力房企，资金实力雄厚，广州地铁拥有成熟的轨交运营经验，而科学城集团的实控人为广州经济技术开发区管理委员会，三大国企可谓是强强联手。

品秀星樾项目离香雪地铁站约500米，交通方面还包括有轨电车、以及多条公交线路等，周边的主要商圈是奥园广场、锐丰中心等，背靠植树公园以及香雪公园，整体均价在3.6—3.7万/平，据网络媒体报道去年末开盘劲销15亿，吸引了众多购房者关注。

△品秀星樾开盘实况

雪松第二总部——凯得雪松智汇中心，将在广州黄埔区开创大道沿线，香雪站上盖地块，通过与地铁连线，建成新型的商务TOD，为周边人群提供功能紧密结合的综合性上午体育休闲社区。该TOD项目投资19亿，由世界五百强企业雪松控股集团与区属国企中实力最强的“开发区金控集团”的子公司——凯得金融联合开发，将于2020年6月动工建设，竣工日期为2022年 6月。

△凯得雪松智汇中心地块规划

项目总体上按“办公+商业+精品酒店”的原则规划，涵盖办公功能、商业功能、酒店功能。办公功能由甲级写字楼标准办公空间承载，商业功能由教育、文化、艺术、体育、零售餐饮等业态承载，酒店功能由具有网红打卡属性的主题特色精品酒店承载。
△凯得金融与雪松控股签约
编者在较早前看过品秀星樾的新闻通稿，当时还想是TOD噱头的营销软文，而当看到凯得雪松智汇中心的落子规划时，觉得这真是一盘TOD项目的棋局。项目基于香雪地铁站点作为圆心，住宅项目已开盘，凯得雪松智汇中心将下沉广场连接地铁，引导6号线、21号线，7号线二期等地铁人流，导入商业配套，以及通过招商引资吸引企业进驻，该区域有望打造集居住、办公、商业为一体，形成从生活到工作以及娱乐的TOD项目闭环。
（2）知识城TOD综合体崛起

1.知识城南部镇龙站TOD综合体。该项目地块位于黄埔镇龙镇和增城中新镇交界处，地铁21号线镇龙站地铁上盖，同时也是新白广（穗莞深北延）城际镇龙站、地铁14号线知识城支线换乘镇龙站的交汇点，加上以东西向的广汕公路、南北向的创新大道和开放大道，形成“1城际+2地铁+3主干公路”立体化交通网络体系。它既是广州市东部综合交通枢纽中心，也是连接广州、东莞、深圳三市的快速交通通道，将建设成“一体化+零换乘”的TOD综合体。

镇龙车辆段地块于去年底以总成交价87.7亿，被广州地铁收入囊中，项目建成后，广州地铁须自持不低于23000㎡建筑面积的住宅用于租赁住房，规划的配套也相当完善，涵盖居住、教育、文化、市政、商业等，在交通红利的加持下，该TOD项目成为众人眼中的“香饽饽”。广州地铁又会选择哪个房企共同开发物业项目？真是一场看不见硝烟的争夺战！
△镇龙TOD规划图
2.知识城北部马头庄站TOD综合体。2020年2月28日，广州元创投资开发有限公司以123944万元的总价，拿下知识城北起步区开放大道以东、智慧东路以北，编号ZSCB-A5-1地块（马头庄项目地块），折合楼面价约3474元/平。从天眼查股权结构可以看出，该公司为广州经济技术开发区管理委员会旗下子公司。

马头庄项目地块为商业设施用地、商务设施用地兼容交通枢纽用地、交通场站用地。项目属地铁14号知识城支线新南站与新白广（穗莞深北延）城际马头庄站立体换乘，定位为中枢换乘站、地铁场站、市内公交场站等交通设施功能。根据地块出让要求，该宗地将用于开发酒店、商业、办公等综合项目。按照规划，项目将以马头庄站点为圆心，开发成总投资不低于40亿的TOD综合体。

（3）老黄埔启动双沙TOD智航中央商务区项目

上周，广州开发区、广州高新区百大项目庆百年暨2020年第一季度重大项目签约及集中开工动员活动举行，项目投资总额约1335亿元，涵盖范围广，多个重点民生项目也备受关注。其中，双沙TOD智航中央商务区赫然在列，巨无霸TOD商业综合体项目已正式落户双岗，大型高端商业体长期缺席黄埔老区的局面将发生变化。

双沙TOD智航中央商务区被列为2020年黄埔区87个重点建设项目之一，投资约16亿元，毗邻广州地铁13号线和5号线交汇的双岗地铁站，总建筑面积35万㎡，涵盖3栋超甲级写字楼、1栋16F酒店以及一个11万㎡的大型商业mall和1.4万㎡的商业街等，结合TOD开发模式，依托双岗地铁站，沿黄埔大道布置塔楼地标群，以双地标塔楼为视觉焦点，打造高低起伏的城市天际线，塑造高辨识度的TOD智航中央商务区的核心形象。

（上下滑动查看更多）△双沙TOD智航中央商务区项目效果图

双沙社区位于黄埔临港经济区核心地带，是串联黄埔东西经济带的重要结合区域。作为黄埔港片区的门户节点，双沙社区以以“产城融合”为发展目标，旨在打造一座集总部办公、研发孵化、商业服务、娱乐休闲、高端居住及SOHO公寓六大功能的海上丝绸之路国际创新城。

双沙TOD智航中央商务区项目的落成，将有效改善双沙社区的生活居住条件和基础设施落后的局面，全面提升居民生活品质。

四、黄埔积极发展TOD的认识与深化

（1）积极作用

在黄埔的城市化向纵深发展的过程中，难免会出现各种“城市病”，比如交通拥堵、环境污染等，TOD作为“新城市主义”规划思潮应运而生，提倡用地功能多样、土地利用混合、空间设计一体化的用地模式，在应对城市化通病方面具有“多重疗效”。

1.充分发挥公共交通效能。TOD 作为依托公共交通为发展核心的理念，正好与公交都市发展目的相契合，也非常符合我国小汽车爆发式增长阶段亟需转型交通出行模式的发展思路。由此，在黄埔区内大力发展TOD项目，可以提升了轨道交通客流量，降低运营亏损，并且能在一定程度上减少小汽车的出行，改善城市交通的拥堵状况，减少空气污染和碳排放，实现城市交通集约化、环境可持续化发展。△日本东京涩谷站内部布局图

2.促进城市职住平衡。由于受到传统“大地块”“大院落”等规划布局思路的影响，在一定的片区范围内城市用地性质易出现扁平化、单一化的城市布局缺陷，“睡城”现象的出现正与此相关。TOD的发展模式正在从城市路网格局上破解这一现象，混合用地的开发能使居住、办公、商业等融为一体，并减少跨组团跨区域的交通出行，避免“潮汐交通”城市病的发生。

3.TOD能优化城市空间布局，缓解城市病。比如城市老旧城区功能混杂、用地权属复杂，深受传统“单位制”布局思想影响，老黄埔区域就是这样一个鲜活的例子，随着双沙 TOD 智航中央商务区的动工，双沙将告别集体产业落后、基础设施落后的现实。通过对双岗站点周边进行持续的城市更新，能促进和改善城市空间布局，避免扁平化的拓展模式，实现城市资源效益的最大化。

（2）深化TOD的认识与思考

随着黄埔区轨道交通的迅猛发展，TOD模式为黄埔未来的城市发展赋予更多可能性，未来将会是TOD发展的一个黄金期，牢牢抓住这个机遇，可以使黄埔在粤港澳大湾区的城市发展中“拔得头筹”，吸引更多优质企业和人才到黄埔安居乐业，促进城市化向纵深发展。
△国内外TOD综合体案例

在TOD模式的发展上，不应该只停留在“地铁上盖”或者“轨交沿线”的浅层开发阶段，对TOD 内涵及外延的认识应需进一步深化。除了微观层面的站点设计外，更多应该考虑宏观层面的系统建设，TOD项目就像是一个“微缩型”城市系统，如何实现系统内各要素的融合和高效运转，是值得深刻研究的政府课题。

此外，政府层面应建立TOD 评价体系规范或标准，学习和借鉴国外城市 TOD 发展的经验，“去取精华，弃其糟粕”，实现TOD模式在黄埔的本土化发展，进一步推动轨交沿线的开发和集聚，使城市进入可持续性的良性循环发展阶段。

完

为黄埔人定制的生活服务群

群员来自于黄埔区各行各业的潮男潮女

吃喝玩乐打卡地，自由分享，畅所欲言

求职招聘、房屋租售、生活服务等，一网打尽

当群员的数量达到500

群主大大会给大家发放大额红包雨

还有不定期的商家红包、优惠券、

酒店免费入住机会等大派送

仅限黄埔区群众参加，数量有限，福利先到先得

（注：群员数量已过百，进群需验证，

XIYUECANTING88）

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